A usucapião é mecanismo jurídico que permite a aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua, mansa e com intenção de dono (animus domini), por um determinado período de tempo, desde que cumpridos os requisitos previstos em lei.

Seu fundamento está diretamente relacionado à função social da propriedade. O instituto busca regularizar situações consolidadas no tempo, conferindo segurança jurídica a quem exerce, de fato, os poderes inerentes à propriedade.

Existem diversas modalidades de usucapião (ordinária, extraordinária, especial urbana, rural, familiar, entre outras), cada uma com requisitos específicos quanto a prazo e circunstâncias da posse. No entanto, independentemente da modalidade, o procedimento poderá tramitar pela via judicial ou extrajudicial, a depender da viabilidade jurídica.

Em regra, a usucapião judicial é indicada quando não é possível realizar de forma extrajudicial. E os motivos mais comuns são quando há conflito ou oposição à posse ou quando a documentação é insuficiente para o processamento administrativo.

O procedimento tramita perante o Poder Judiciário e envolve citação do proprietário constante na matrícula, dos confrontantes, da Fazenda Pública e demais interessados. Após a instrução processual e eventual produção de provas, o juiz poderá proferir sentença declarando o domínio.

Embora seja um caminho seguro do ponto de vista formal, o trâmite judicial costuma ser mais demorado, podendo levar anos até a decisão final, especialmente quando há recursos ou incidentes processuais.

E após a prolatação da sentença de procedência do pedido, é necessário fazer o registro desta sentença que concedeu a usucapião no cartório extrajudicial, para consolidar a propriedade.

A usucapião extrajudicial foi introduzida no ordenamento jurídico com a finalidade de desjudicializar procedimentos e conferir maior celeridade à regularização imobiliária. Está prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos.

Para que seja possível optar pela via extrajudicial, é necessário que não haja oposição, situação que inviabiliza seu processamento na via extrajudicial, pois demanda trâmites exclusivamente judiciais como produção de prova e decisão do magistrado sobre a lide.

A principal vantagem da via extrajudicial é a celeridade. Quando a documentação está regular e não há conflito, o procedimento tende a ser significativamente mais rápido do que a ação judicial.

É comum que o interessado chegue ao escritório com a ideia de que prefere “fazer direto no cartório por ser mais rápido”. No entanto, a escolha da modalidade não é uma decisão estratégica do cliente, mas uma consequência da situação fática e documental do imóvel.

Nem todo caso poderá ser resolvido extrajudicialmente. Da mesma forma, nem sempre será necessário ingressar com ação judicial.

A análise técnica da matrícula, da cadeia dominial, da documentação da posse e da situação dos confrontantes é o que determinará o caminho adequado.

A usucapião é ferramenta legítima de regularização imobiliária e concretização da função social da propriedade. Contudo, a definição entre via judicial e extrajudicial depende de análise individualizada do caso concreto.

Antes de iniciar qualquer procedimento, é essencial realizar estudo técnico da situação registral e da posse exercida. A escolha adequada do caminho jurídico é o que garante eficiência, segurança e proteção patrimonial.

Regularização imobiliária não é improviso — é estratégia fundamentada na lei e na técnica.

Sarah Helena Vargas

OAB/SC 60.766