Nos últimos anos, a usucapião extrajudicial passou a ganhar destaque como uma alternativa mais célere para a regularização de imóveis. A possibilidade de realizar o procedimento diretamente em cartório, sem a necessidade de um processo judicial, faz com que muitas pessoas acreditem que se trata de um caminho simples e meramente burocrático.

É comum ouvir que basta “ir ao cartório com alguns documentos” para regularizar um imóvel por usucapião. No entanto, a realidade prática costuma ser bem diferente.

Grande parte dos pedidos de usucapião extrajudicial não chega a ser concluída justamente porque a etapa mais importante ocorre antes mesmo do protocolo: a análise jurídica da posse e da situação registral do imóvel.

Diferentemente do que muitos imaginam, o Cartório de Registro de Imóveis não atua apenas como um órgão que confere documentos. O registrador exerce papel central no procedimento, realizando uma verdadeira análise jurídica do pedido para verificar se todos os requisitos legais da usucapião estão efetivamente presentes.

Somente após essa análise é que o pedido poderá avançar. Caso sejam identificadas inconsistências ou lacunas na documentação, o registrador emitirá notas de exigência, solicitando complementações e esclarecimentos até que se convença do preenchimento de todos os requisitos necessários para o reconhecimento da propriedade.

Apesar de parecer um procedimento relativamente simples, muitos pedidos de usucapião extrajudicial não chegam a ser concluídos no cartório. Em grande parte dos casos, isso ocorre por falhas na fase inicial de organização da documentação e na análise da situação jurídica do imóvel — questões que poderiam ser identificadas e resolvidas antes mesmo do protocolo do pedido.

Cada caso possui suas particularidades. De modo geral, a usucapião serve para regularizar imóveis em que não é possível efetuar a transferência da propriedade pela via comum, por diferentes motivos — desde divergências de área até a inexistência de matrícula individualizada ou uma cadeia dominial impossível de rastrear e corrigir para fins de continuidade registral.

Nesse contexto, a análise jurídica preliminar tem a função de identificar essas peculiaridades, antecipar os possíveis pontos que poderão gerar notas de exigência e prever as formas de resolução. Mais do que isso, essa análise permite verificar se, de fato, é cabível o pedido de usucapião, pois, além do tempo de posse, há diversos outros requisitos legais que precisam estar presentes.

Além disso, nesse momento inicial também é possível identificar qual é a via mais adequada para o processamento do pedido. Em determinadas situações, não é possível prosseguir pela via extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis, sendo necessário ingressar com ação de usucapião na esfera judicial.

Um dos maiores desafios da usucapião extrajudicial costuma ocorrer na fase de notificação, tanto dos confrontantes do imóvel usucapiendo quanto dos titulares de direitos reais registrados — ou de seus herdeiros, quando houver falecimento.

Isso ocorre porque a notificação deve ser providenciada pelo requerente, que precisa informar os nomes completos, CPF e endereço dessas pessoas, além de apresentar certidão de estado civil para esclarecer a eventual necessidade de intimação dos respectivos cônjuges.

No caso de falecimento de algum dos proprietários, de seus herdeiros ou mesmo de confrontantes, o requerente deverá também apresentar a cadeia sucessória do falecido, qualificando todos os sucessores e indicando seus respectivos endereços para fins de citação ou intimação.

Por esse motivo, é na fase de análise documental que devem ser identificadas todas as possíveis exigências que podem ser formuladas pelo Registro de Imóveis. Essa avaliação prévia permite verificar se é viável prosseguir pela via extrajudicial ou se o caso demandará solução judicial. Da mesma forma, a existência de litígio ou de inventário conflituoso em andamento pode inviabilizar o prosseguimento do procedimento em cartório.

A usucapião extrajudicial não é apenas um procedimento administrativo. Trata-se de um processo jurídico completo de reconhecimento da propriedade, que exige análise técnica da posse, da matrícula e da realidade do imóvel. Quando bem estruturado, o procedimento em cartório pode representar um dos caminhos mais eficientes para a regularização imobiliária.

Sarah Helena Vargas

OAB/SC 60.766