Imóveis em leilão atraem o público pela promessa de preço abaixo do mercado, parecendo uma oportunidade única e levando a uma corrida pela aquisição rápida, para não perder a oferta. No entanto, essa modalidade de aquisição, seja por leilão judicial ou extrajudicial, exige cautela redobrada por parte do adquirente, pois o valor reduzido do imóvel, na maioria das vezes, reflete riscos jurídicos que devem ser previamente avaliados.

Leilão não é um negócio para pessoas que agem por impulso. Requer um estudo técnico-jurídico mais aprofundado do que uma compra e venda comum. Afinal, os imóveis levados a leilão nada mais são do que bens que possuem dívidas e são submetidos à venda pública para a quitação dessas obrigações.

As dívidas podem decorrer de inadimplemento de financiamento imobiliário, de execução judicial que alcançou a fase expropriatória, de dívida tributária, de falência de empresas, entre outras hipóteses. A alienação fiduciária, inclusive, já prevê a possibilidade de leilão extrajudicial, como forma de tornar o procedimento mais célere.

O mais comum, no entanto, é o leilão judicial, que pode levar anos para ser finalizado. Após os trâmites legais, é nomeado um leiloeiro, responsável por publicar o valor do imóvel, as condições em que se encontra e as dívidas que serão, ou não, repassadas ao adquirente. Iniciam-se, então, os lances, sendo o bem arrematado pelo maior lance ofertado. Todas as condições, valores e débitos estarão previstos no edital do leilão.

Após a arrematação, no caso de leilão judicial, há sentença homologando o ato, sendo posteriormente expedida a carta de sentença, que servirá como título para registro no Ofício de Registro de Imóveis. Existem, contudo, riscos relevantes, como nulidades processuais que podem ser arguídas dentro do prazo legal, inclusive por meio de ação rescisória, além de embargos e recursos que podem ocasionar demora na consolidação definitiva da aquisição.

O leilão extrajudicial, por sua vez, é mais comum nos casos de financiamento imobiliário. É realizado diretamente pela instituição financeira credora, de forma extrajudicial, com os atos formalizados no Ofício de Registro de Imóveis, sendo procedimento consideravelmente mais célere. O risco dessa modalidade reside na possibilidade de discussões judiciais futuras que questionem a regularidade do procedimento e possam resultar na nulidade do leilão.

Além dos riscos anteriores à arrematação, deve-se analisar a situação fática do imóvel, a fim de evitar problemas jurídicos e financeiros posteriores à aquisição. Diferentemente de um imóvel adquirido por meio de compra e venda comum, em que o comprador pode imediatamente exercer a posse e destinar o bem à finalidade desejada, os imóveis objeto de leilão frequentemente encontram-se ocupados pelas pessoas que perderam a propriedade.

Nesses casos, antes de ingressar no imóvel, pode ser necessário ajuizar ação judicial para imissão na posse ou desocupação, o que gera custos adicionais e demora considerável, podendo ultrapassar um ano na esfera judicial.

Em relação às dívidas, é imprescindível analisar detidamente o edital do leilão para verificar quais débitos serão transferidos ao arrematante. Existem dívidas, como o IPTU, que possuem natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel independentemente de quem o esteja ocupando. Assim, ainda que o débito seja anterior à aquisição, o atual proprietário poderá ser responsabilizado perante o Município, restando-lhe apenas a possibilidade de eventual ação regressiva contra o antigo ocupante.

Em síntese, a análise jurídica prévia à aquisição de imóvel em leilão é essencial e demonstrará se o preço abaixo do mercado realmente compensa os riscos envolvidos. É necessário realizar a leitura técnica da matrícula do imóvel, do edital do leilão, do processo judicial correspondente e de eventuais ações conexas. Também é recomendável a pesquisa de débitos fiscais e condominiais, se houver.

Além disso, é fundamental diligenciar para verificar se o imóvel está ocupado, identificar os ocupantes e analisar a regularidade da intimação do devedor no procedimento, a fim de evitar nulidade do leilão por eventual falha na intimação.

Apesar do enfoque nos riscos existentes na aquisição de imóvel via leilão, trata-se, sim, de uma boa oportunidade quando adotadas as providências adequadas. O leilão pode ser um bom negócio quando há desconto significativo no valor do imóvel, especialmente quando levado à segunda praça, ocasião em que pode ser autorizado o arremate por percentual reduzido em relação ao valor original. Também é mais vantajoso quando o imóvel se encontra desocupado e com débitos devidamente mapeados.

O leilão pode ser uma excelente oportunidade, desde que o comprador conheça exatamente o que está adquirindo.

Leilão não é aposta; é investimento que exige análise jurídica e financeira. No mercado imobiliário, especialmente em leilões, a informação é a principal ferramenta de proteção patrimonial. Por isso, antes de correr para aproveitar uma suposta oportunidade única, é recomendável investir em assessoria imobiliária especializada para mapear os riscos reais e estruturar um negócio seguro.

Sarah Helena Vargas

OAB/SC 60.766