O Brasil possui atualmente mais de 50% dos imóveis em situação irregular, e grande parte dessas irregularidades decorre da ausência de um procedimento específico que, em algum momento, é necessário para todas as famílias: o inventário.

Milhares de imóveis permanecem por décadas sem inventário e acabam sendo repassados por meio de contratos particulares, os chamados “contratos de gaveta”, para novos adquirentes. Em muitos casos, esses imóveis são transferidos por diferentes herdeiros a pessoas diversas, o que pode gerar sérios problemas jurídicos, inclusive situações de evicção.

Há também casos em que alguns membros da família permanecem residindo no imóvel que anteriormente pertencia aos pais, sem a realização do inventário e sem a regularização da propriedade, transmitindo posteriormente essa posse aos seus próprios filhos da mesma forma.

Esse cenário gera diversas dúvidas práticas: afinal, quem é o verdadeiro proprietário do imóvel? Quem deve pagar os impostos? E, principalmente, quem tem legitimidade para vender o bem?

Quando ocorre o falecimento do proprietário registral de um imóvel, abre-se automaticamente a sucessão, momento em que os direitos hereditários são transmitidos aos herdeiros. A realização do inventário tem justamente a função de regularizar essa transmissão, individualizando os direitos de cada herdeiro e transformando o direito hereditário em propriedade plena.

Quando o inventário não é realizado, o imóvel permanece pertencendo a todos os herdeiros em condomínio, na proporção de seus respectivos direitos hereditários.

Dessa forma, não é possível que um herdeiro adquira automaticamente o imóvel da herança por meio de usucapião, pois, com a abertura da sucessão, estabelece-se também um condomínio entre os herdeiros sobre o bem.

Para que seja possível a usucapião entre herdeiros, é necessário que um deles passe a exercer posse exclusiva sobre o imóvel, comportando-se como verdadeiro proprietário.

Nesse contexto, surge um ponto fundamental: deve existir impedimento ao exercício da posse pelos demais herdeiros, de modo a caracterizar a atuação como único proprietário do imóvel. Essa situação difere da mera detenção, que ocorre quando todos os herdeiros concordam que apenas um deles permaneça no imóvel, mas continuam reconhecendo o direito hereditário comum sobre o bem.

Somente a partir do momento em que há posse exclusiva, com exclusão do acesso dos demais herdeiros, é que pode começar a contagem do prazo de posse necessário para eventual usucapião.

É importante destacar essa distinção. O exercício de composse entre herdeiros não gera direito à usucapião. Da mesma forma, a posse exclusiva exercida com concordância dos demais irmãos também não configura posse apta à usucapião, caracterizando apenas uma situação de detenção.

A possibilidade jurídica de usucapião entre herdeiros surge quando há verdadeira situação de esbulho praticado pelo herdeiro que pretende usucapir o imóvel. Esse entendimento encontra respaldo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que já reconheceu a viabilidade da usucapião entre herdeiros quando comprovada a posse exclusiva e inequívoca.

Portanto, em determinadas situações, é possível que um herdeiro adquira o imóvel por usucapião, desde que estejam presentes os requisitos previstos no Código Civil, como o prazo legal de posse — em regra de 15 anos — aliado ao exercício de posse exclusiva e sem a concordância dos demais herdeiros.

Caso não seja viável a usucapião entre herdeiros, existem outros caminhos para a regularização do imóvel, como a realização de inventário judicial ou extrajudicial. Inclusive, no próprio inventário é possível realizar a cessão de direitos hereditários para terceiros adquirentes, quando for o caso.

O mais importante é promover a regularização da propriedade, evitando a perpetuação de contratos particulares e situações de irregularidade na matrícula do imóvel.

Sarah Helena Vargas

OAB/SC 60.766