Negociar um imóvel financiado sem compreender a estrutura jurídica do contrato pode gerar nulidade do negócio, perda do bem e prejuízo financeiro significativo.

Muitas pessoas acreditam que adquirir um imóvel financiado consiste apenas em “assumir as parcelas”, considerando suficiente a celebração de um contrato particular com o vendedor. Contudo, juridicamente, o imóvel não se encontra plenamente livre e desembaraçado, o que impossibilita o registro da compra e venda na matrícula enquanto persistir o financiamento.

Na maioria dos casos de financiamento imobiliário, há alienação fiduciária em favor da instituição financeira. Isso significa que o banco figura como credor com garantia real sobre o bem. O proprietário consta na matrícula como devedor fiduciário, detendo apenas a propriedade resolúvel do imóvel.

Explica-se: o financiamento imobiliário é um contrato firmado entre o comprador e a instituição financeira. Para liberar o crédito que possibilita a aquisição do imóvel, o banco toma o próprio imóvel como garantia do pagamento, tornando-se credor fiduciário. O proprietário exerce a posse direta do bem, enquanto o banco detém a propriedade fiduciária até a quitação integral do débito.

Em caso de inadimplemento, o banco pode consolidar a propriedade e levar o imóvel a leilão extrajudicial para satisfazer o crédito decorrente do financiamento.

Isso significa que é impossível adquirir um imóvel financiado? De modo algum. Entretanto, são necessários cuidados específicos na negociação. O principal deles é compreender que o contrato não envolverá apenas duas partes — comprador e vendedor — mas sim uma relação triangular. A instituição financeira deverá autorizar a transferência do financiamento, mediante análise de crédito do promitente comprador, a fim de verificar sua capacidade financeira para assumir a obrigação.

A celebração de um simples “contrato de gaveta” com o promitente vendedor não é suficiente para obter a anuência da instituição financeira. Sem o reconhecimento formal do novo comprador pelo banco, não será possível promover a transferência da propriedade na matrícula do imóvel.

Além disso, caso haja inadimplemento de parcelas anteriores, o banco mantém o direito de levar o imóvel a leilão, o que pode resultar na perda do bem, mesmo que o novo promitente comprador esteja adimplente com as parcelas assumidas após o contrato particular. Isso ocorre porque o contrato particular não é apto a produzir efeitos perante o Registro de Imóveis, e quem não consta na matrícula não é considerado proprietário.

É possível transferir o financiamento para o novo comprador, desde que haja análise de crédito e anuência da instituição financeira credora. Também pode ser viável a portabilidade do financiamento entre instituições financeiras ou, ainda, a quitação integral do débito com posterior averbação do cancelamento da alienação fiduciária na matrícula, permitindo, então, o registro da escritura de compra e venda.

Ressalta-se que é essencial a averbação de todos os atos na matrícula do imóvel, a fim de conferir publicidade e validade às negociações realizadas.

Não é impossível negociar um imóvel financiado, mas a operação exige análise documental e jurídica prévia, além de etapa específica de negociação e aprovação junto à instituição financeira credora.

Em negócios imobiliários, especialmente quando há financiamento envolvido, prevenção não é custo — é proteção patrimonial.

Sarah Helena Vargas

OAB/SC 60.766