Vivemos em uma sociedade em que, no passado, muitos negócios eram realizados com base na honra e na confiança, de modo que se acreditava que a assinatura de um contrato representava apenas uma formalidade. Com o passar do tempo, esse costume acabou gerando diversas consequências, sendo uma das mais relevantes o fato de que, atualmente, mais de 50% dos imóveis no Brasil encontram-se em situação irregular.

Durante muitos anos, era comum a celebração de contratos verbais, especialmente porque a contratação de um advogado não era acessível à maior parte da população. Com o advento da internet, passaram a circular amplamente modelos genéricos de contratos, disponíveis de forma gratuita, e aquilo que antes era ajustado verbalmente passou a ser formalizado por meio de instrumentos simples e padronizados, sem qualquer análise jurídica específica.

Atualmente, esses instrumentos são popularmente conhecidos como “contratos de gaveta”, isto é, contratos particulares que nunca foram levados a registro. Por essa razão, não produzem os efeitos jurídicos adequados, não comprovam a titularidade do bem e tampouco promovem a transferência da propriedade do imóvel.

Diante desse cenário, evidencia-se a importância de consultar um advogado antes de efetivar a compra de um bem imóvel, a fim de verificar a situação jurídica da propriedade e indicar o meio mais adequado para sua regularização.

O contrato de compra e venda, quando corretamente elaborado, é um instrumento extremamente útil. Por meio dele, é possível prever diversas situações, estabelecer prazos e consequências para o descumprimento das obrigações e, sobretudo, evitar conflitos futuros entre as partes.

É essencial que conste no contrato a qualificação mais completa possível dos transmitentes e dos adquirentes. A verificação da idade permite identificar a capacidade civil para a realização do negócio, assim como a correta identificação do estado civil e do regime de bens evita eventual nulidade da venda, especialmente nos casos em que é necessária a outorga conjugal para a eficácia do negócio jurídico.

Também deve constar, de forma clara e detalhada, a descrição completa do imóvel, incluindo metragem, confrontações, existência de benfeitorias, vagas de garagem e a indicação precisa da matrícula ou transcrição, bem como da serventia onde o imóvel está registrado. Devem ser incluídos, ainda, os dados cadastrais junto à prefeitura, como a inscrição imobiliária, ou, no caso de imóvel rural, informações relativas ao ITR, CCIR e CAR.

Outro ponto relevante é a previsão acerca da existência ou não de ônus sobre o imóvel ou sobre as partes envolvidas, bem como as consequências e formas de resolução caso algum ônus venha a atingir a propriedade, inclusive em situações que possam levar à perda do bem. Havendo dívidas, é indispensável que o contrato defina o responsável pelo pagamento, os prazos para regularização e a forma de comprovação.

A previsão quanto à entrega das chaves, aos prazos para transferência da titularidade junto ao Cartório de Registro de Imóveis, à prefeitura e às concessionárias de energia elétrica e água é fundamental para evitar conflitos futuros e dúvidas quanto à responsabilidade pelo pagamento de eventuais débitos.

Da mesma forma, no que se refere ao pagamento, é indispensável que o contrato indique de maneira precisa o valor do imóvel, a forma de pagamento, as datas ajustadas, os dados bancários, quando aplicável, bem como as consequências em caso de inadimplemento.

Por todas essas razões, é essencial a contratação de assessoria jurídica antes da aquisição de um imóvel, a fim de que sejam identificados os riscos envolvidos e estudadas alternativas para evitar a perda do negócio. Contratos genéricos representam um risco significativo, pois cada imóvel e cada pessoa possuem uma realidade jurídica própria. O contrato deve refletir fielmente o negócio celebrado, servindo como um verdadeiro manual da relação entre comprador e vendedor e contribuindo para a prevenção de litígios.

Sarah Helena Vargas

OAB/SC 60.766