A regularização de imóveis rurais possui exigências legais próprias, relacionadas ao uso da terra, à preservação ambiental e à titulação da propriedade. Mesmo pequenas propriedades devem estar devidamente regularizadas, a fim de garantir segurança jurídica e possibilitar o acesso a políticas públicas.

As possibilidades de regularização dependem da forma de aquisição do imóvel, da prova da posse e da utilização da propriedade.

Assim como ocorre com os imóveis urbanos, é essencial manter arquivada toda a documentação comprobatória da posse, incluindo contratos de compra e venda, locação, arrendamento rural, doação, bem como comprovantes fiscais.

O grande diferencial em relação aos imóveis urbanos está na exigência de documentos específicos para imóveis rurais, dentre os quais se destacam:

• CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) – emitido pelo INCRA, comprova a inscrição do imóvel rural no cadastro federal;
  
• ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural) – comprovação do pagamento anual do imposto;
  
• CAR (Cadastro Ambiental Rural) – obrigatório para todas as propriedades rurais, vinculado à regularização ambiental;
  
• Georreferenciamento – exigido para imóveis com área superior a 100 hectares, conforme a Lei nº 10.267/2001.
  

Em substituição ao IPTU, aplica-se o ITR como imposto territorial, pago em favor da União, e não do Município. Já o CCIR e o CAR são documentos que comprovam dados específicos das áreas rurais, como localização, metragem, fração ideal de parcelamento e, principalmente, a existência de áreas de preservação permanente, destinadas à proteção ambiental.

Esses documentos são indispensáveis. Quando inexistentes, é necessário iniciar pela regularização ambiental e tributária do imóvel, para, somente após, dar seguimento à regularização da propriedade, seja por meio de usucapião ou por outra modalidade legal.

Em alguns casos, quando o imóvel não é utilizado para fins rurais, é possível verificar o zoneamento municipal da área onde se encontra a propriedade e solicitar a alteração de sua finalidade para área urbana, passando a incidir o IPTU em substituição ao ITR.

A regularização de imóveis rurais oferece diversos benefícios, assim como ocorre com os imóveis urbanos. No entanto, para os produtores rurais, a regularidade da área é ainda mais

Sarah Helena Vargas

OAB/SC 60.766