Compra e Venda de Imóvel: Como Garantir uma Transação Segura
janeiro 14, 2025
Documentos essenciais para a regularização de um imóvel
janeiro 13, 2026No Brasil, mais da metade dos imóveis encontra-se em situação irregular. Um relatório de 2019 do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional evidencia essa realidade preocupante.
Mas, afinal, o que é exatamente um imóvel irregular?
Existem diversas formas de irregularidade, mas a principal — e que deve ser observada em primeiro lugar — é a situação da matrícula do imóvel. A matrícula funciona como a identidade do imóvel, assim como o CPF para as pessoas físicas ou o CNPJ para as pessoas jurídicas. Ela está registrada no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o bem se localiza e pode ser consultada por qualquer pessoa.
A matrícula pode ser localizada pelo número do registro, pelo endereço, pelos dados de lote, quadra e loteamento, ou ainda pelo CPF do titular.
E é justamente aí que surge uma das maiores dificuldades: praticamente metade dos imóveis no Brasil não está regularizada. Ou seja, a matrícula muitas vezes não corresponde à realidade. Isso pode ocorrer, por exemplo, pela ausência de registro de alteração de titularidade, quando o imóvel permanece em nome de uma pessoa, embora já tenha sido vendido a outra.
Há ainda situações onde a metragem constante na matrícula é diversa da metragem real do imóvel, ou pela ausência de averbação de construções realizadas no imóvel. Essas situações impactam diretamente na cobrança de tributos sobre o imóvel, muitas vezes de forma superior ao que deveria ser cobrado.
Além disso, essas irregularidades geram inúmeros entraves em negociações de compra e venda. Afinal, quem compra um imóvel irregular assume riscos que vão desde problemas no reconhecimento da titularidade até dificuldades para financiar ou vender o bem no futuro.
O principal motivo para regularizar um imóvel é a segurança jurídica. Um imóvel regularizado garante ao proprietário a certeza de que não haverá disputas sobre sua titularidade. Isso é especialmente relevante em casos em que as matrículas permanecem em nome de loteadoras, enquanto os imóveis são negociados por meio de contratos particulares, conhecidos como “contratos de gaveta”. Como esse tipo de contrato não tem força para registro, há uma grande insegurança jurídica, pois a loteadora pode, inclusive, vender o mesmo lote a mais de uma pessoa.
Além disso, a valorização patrimonial é outro fator importante. Um imóvel regularizado tem valor de mercado muito superior ao de um imóvel cuja titularidade foi transferida apenas por contrato particular. A regularização sucessiva de vendas irregulares tende a ser cada vez mais difícil, o que impacta diretamente o preço do imóvel.
Outro ponto relevante é o acesso a crédito bancário. Instituições financeiras apenas liberam financiamentos — seja para compra/venda ou construção — para imóveis devidamente regularizados. Ou seja, a regularização amplia as oportunidades de investimento e facilita negociações.
Portanto, são inúmeras as vantagens de possuir um imóvel regularizado, tanto na matrícula quanto no cadastro municipal. Da mesma forma, as implicações negativas da irregularidade são diversas e podem gerar prejuízos significativos ao proprietário.
Assim, é essencial adotar todos os cuidados para manter o imóvel regularizado e sempre verificar a situação registral antes de adquirir um bem, a fim de evitar problemas futuros, inclusive de ordem judicial.
Fontes utilizadas:
Sarah Helena Vargas
OAB/SC 60.766